Особенности ипотечного кредитования

Условия получения ипотечного кредита

В отличие от других видов кредитования, например потребительского кредита, получить ипотечный кредит можно только с предоставлением полного пакета документов, подтверждающих вашу платежеспособность.
Ипотечные кредиты выдают многие банки, главный из которых Сбербанк, поскольку ипотека входит в государственную программу обеспечения жилья, в том числе молодых семей. Для молодых семей Сбербанк предлагает особые условия по ипотеке и ряд других льгот.
Как взять кредит на жилье, и на какие проценты можно рассчитывать при получении ипотечного кредита? Можно ли использовать "материнский капитал" вместо первоначального взноса и др.

Главное отличие ипотечного кредита

Главное отличие ипотечного кредита

Кроме того, что ипотечный кредит выдается банком только на приобретение квартиры, или точнее на покупку жилья, есть и еще одно важное отличие ипотеки от других видов кредитования. Такой кредит выдается только под залог приобретаемого недвижимого имущества, проще говоря, квартиры. Предлагаемая в залог квартира или дом, может принадлежать вам, в том случае если вы собираетесь улучшить жилищные условия.
Обратите внимание Если у вас нет собственного жилья, в залог оформляется будущая жилплощадь, которая станет вашей после полной выплаты все суммы кредита и процентов. После получения ипотечного кредита и покупки квартиры, она лишь формально будет считаться вашим имуществом. Вы можете в ней проживать, оформить прописку на себя и членов семьи, но до тех пор, пока вы не погасите ипотеку полностью, банк будет иметь право распоряжаться этим имуществом. И в случае нарушения условий погашения кредита (3 просроченных выплаты в год), банк имеет право продать вашу квартиру в счет погашения задолженности.

Право владения залоговым имуществом указано в договоре об ипотеке. Этот документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Такая процедура гарантирует банку возврат кредитных средств, в случае неплатежеспособности заемщика.
Ипотечный кредит могут оформить не только физические, но и юридические лица. Важно, чтобы не было ограничений по передаче прав залогового имущества.

Сроки кредитования и размер первоначального взноса

Условия получения ипотечного кредита

Ипотечные кредиты оформляются на срок не более 50 лет, но самые популярные сроки кредитования 10, 15 и 20 лет. Как правило, он выдается на срок до наступления пенсионного возраста. Кроме того, что будущая квартира будет заложена в банке, еще одно обязательное требование банка - первоначальный взнос.
Первоначальный взнос - это часть стоимости будущей квартиры и в зависимости от вида ипотечной программы может составлять до 90% стоимости приобретаемого жилья. Как правило, такой размер первоначального взноса бывает при продаже уже имеющейся квартиры. Чаще всего, первоначальный размер не должен быть меньше 10% стоимости жилья, но для некоторых категорий граждан может быть и ниже.
Нередко, для оплаты первоначального взноса берут дополнительный кредит в другом банке без целевого назначения. Но все же, идеальный случай, когда эта сумма у вас уже есть и значительно больше минимального размера.
Обратите внимание Первоначальный взнос в размере 10% считается оптимальным, но такая программа кредитования требует дополнительных страховок, увеличения срока кредитования, что в итоге увеличивает и общую ставку кредитования. То есть, между размером первоначального взноса, срока кредитования, возрастом заемщика и процентами по ипотечному кредиту имеется прямая взаимосвязь.

Условия получение ипотечного кредита

Вы должны документально подтвердить ваши доходы, включая всех членов вашей семьи. Если предположить, что выплата за ипотеку будет составлять 20 тысяч рублей в месяц, то ваш совокупный доход должен быть выше, как минимум в три раза. Кредитные работники банка обязательно будут учитывать этот показатель при принятии решения о выдачи кредита и если он будет ниже существующих нормативов, решение может быть отрицательным.
Обратите внимание Банк, работающий с ипотекой, обязательно потребует от заемщика подтверждения своих доходов, при этом их перечень и форма подтверждения у каждого банка свои. Многие банки требуют в обязательном порядке справку о доходах по форме 2НДФЛ, других устроит справка о доходах по форме банка, но в любом случае банк будет стремиться уменьшить свои риски, поэтому и оформляется ваше имущество в залог.

Для многих банков необходимо наличие трудового стажа, для других обязательное условие получение ипотечного кредита - наличие поручителей. Однако, не забывайте, что ответственность поручителя по кредиту точно такая же, как и основного заемщика.
Для приобретаемого жилья банк тоже выдвигает определенные требования. Банк предпочитает оформлять ипотеку на покупку квартиры только у надежного и проверенного застройщика, желательно его клиентом, имеющего с этим банком договорные отношения.
У заемщика должна быть регистрация по месту нахождения банка, не говоря уже про гражданство.
Одним словом, если вы решили взять ипотечный кредит в банке, готовьтесь к тому, что банк будет долго и подробно изучать ваши финансовые возможности, тщательно проверять достоверность предоставленной вами информации, предлагать найти поручителей или созаемщиков и др.

Погашение ипотечного кредита

Погашение ипотечного кредита

Очень важный момент, каким способом вы будете погашать кредит. Собственно, их всего два. Первый предусматривает ежемесячную фиксированную сумму платежа, до окончания срока кредитования, так называемый аннуитет. Второй более логичный, но менее популярный, когда сумма очередного взноса уменьшается каждый месяц. То есть, она рассчитывается от величины оставшейся задолженности за ипотечный кредит. Такие платежи называются выплаты по дифференцированной схеме. Этот способ более удобный, поскольку сумма процентов за кредит постоянно будет снижаться, возможно, он даже и выгоднее, попробуйте воспользоваться ипотечным калькулятором и сравнить. Единственное неудобство, что первые год или два придется платить ежемесячные взносы выше, поскольку общая сумма кредита пока еще будет большая.

От чего зависит размер ставки ипотечного кредита

Проценты по ипотечному кредиту зависят от многих факторов и утверждаются банком в индивидуальном порядке. В первую очередь проценты по ипотечному кредиту будут зависеть от вида жилья. На приобретение квартиры в новостройке они будут ниже, чем на покупку, особенно строительство, индивидуального дома.

Новый, только что построенный дом или квартира на вторичном рынке? Этот фактор тоже влияет на размер ставки кредитования и на покупку жилья на вторичном рынке ставка ипотечного кредита будет выше. Повышенные проценты будут и на строящееся жилье, поскольку есть риск, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ипотечную ставку на период строительства и снижение ставки после сдачи дома.
Обратите внимание Как уже было сказано выше, ваш доход должен быть подтвержден официально, а именно, справкой по форме 2-НДФЛ, но иногда для этого достаточно справки по форме банка. В таком случае ставка по ипотеке может быть также повышена на 1-2%.

Размер первоначального взноса также оказывает влияние на величину ставки ипотечного кредитования. Естественно, чем больше взнос, тем ниже будет ставка ипотечного кредита.
На сайте многих банков имеется ипотечный калькулятор. Это программа позволит вам самостоятельно подобрать ставки и размер ежемесячного взноса, в зависимости от выше перечисленных условий.

Рефинансирование кредита

Последнее нововведение банков, работающих с ипотекой - это возможность рефинансирование ипотечного кредита. Простыми словами это означает, что другой банк погашает всю оставшуюся задолженность вашему банку. После этого вы "переходите" в этот банк и теперь уже ему платите ежемесячные взносы оплаченной им задолженности. Залог перерегистрируется на второй банк, а заемщик расплачивается с новым банком по более низким ставкам.

Использование материнского капитала

Использование материнского капитала

Для погашения задолженности по ипотеке можно использовать материнский капитал. Средствами материнского капитала можно заплатить по кредиту, полученному в банке на покупку жилья. Однако, в таком случае вы обязаны долю квартиры оформить и на ребёнка.
Также имеется возможность использовать материнский капитал на покупку жилья. К сумме первого взноса добавляется сумма сертификата материнского капитала. Однако не у всех банков имеется программа, позволяющая использовать материнский капитал для получения или оплаты ипотечного кредита.
Материнский капитал перечисляет банку Пенсионный Фонд РФ. Поэтому, чтобы перечислить средства материнского капитала в банк, вам необходимо будет предоставить в Пенсионный Фонд нотариально заверенное письменное обязательство об оформлении жилого помещения в собственность детей после снятия обременения залога с жилого помещения, приобретенного в ипотеку.

Имущественный налоговый вычет

При покупке квартиры налогов платить не нужно. Мало того, вы вправе получить льготу от государства, если покупаете жилье впервые. Называется эта льгота налоговый вычет при покупке квартиры.
Обратите внимание При покупке любого жилья государство вернет вам 13% от суммы стоимости квартиры, но стоимость ее должна быть не более 2 млн. рублей (на сегодняшний день). Чтобы получить такую льготу нужно в декларации 2НДФЛ, указать и подтвердить документально эту покупку.
Возвращаться деньги будут особым образом, во-первых частями, а во-вторых в виде льготы на освобождения от подоходного налога. Проще говоря, бухгалтерия вашего предприятия не будет удерживать с вашей зарплаты подоходный налог до тех пор, пока общая сумма подоходного налога не будет равна сумме предоставленной льготы. Например, при покупке квартиры за 1 млн. рублей, эта сумма будет равняться 130 тысячам.

Дата публикации: 18/11/2013





Справка о доходах 2-НДФЛ
Справка о доходах 2-НДФЛ

Справка о доходах физических лиц по форме 2-НДФЛ потребуется при оформлении ипотечного кредита. Кроме того, официальное подтверждение своих доходов позволит оформить такой кредит на самых выгодных условиях.

Кредитная история
Кредитная история

Где взять свою кредитную историю? Совсем несложно. Узнать свою кредитную историю можно даже онлайн на сайте ЦБКИ, но для этого нужно знать код доступа к вашей информации, указываемый при подписании кредитного договора в банке.

Льготный период погашения кредита
Как получить кредит в банке

Возьмите за правило, очень и очень внимательно изучать договор, что непонятно спрашивать у менеджера банка. Изучите предложения различных банков, прежде чем решить в каком банке брать ипотечный кредит.

Потребительский кредит
Потребительский кредит

Кредит - это отличный финансовый инструмент, умело пользуясь которым можно решить многие проблемы. Приобрести жилье, автомобиль или оплатить учебу.

Льготный период погашения кредита
Льготный период погашения кредита

Чтобы привлечь клиентов, банки предлагают новые услуги и тарифы. Одним из таких нововведений является льготный период кредитования. Льготный период (grace period) дает возможность некоторое время пользоваться деньгами банка бесплатно.

Долг банку по кредиту
Долг банку по кредиту

Нередко кредит в банке помогает нам осуществить давнюю мечту купить хорошую машину или квартиру, а подчас это способ заплатить за учебу. Иногда, кредит не удается выплатить вовремя и образуется долг.